崇明國中 巴克禮公園
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
830 萬
798 萬 - 參考單價：23.94 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
崇德路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
- 總坪數：33.33 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：21.36 坪
- 附屬建物面積：6.49 坪
- 共同使用：5.48 坪
- 土地面積：2.52 坪
- 樓別/樓高： 6樓 / 7樓
- 屋齡：80 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件分析報告 (編號：1306121)
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 性價比高： 位於台南東區核心，單價約 23.94 萬，對於三房兩廳的空間來說，價格相對親民。 2. 生活機能完善： 鄰近崇德商圈、黃昏市場、巴克禮公園及東區副都心，就醫就學（崇明國中小）極為便利。 3. 空間實用： 總坪數 33.33 坪，格局方正，室內空間寬敞，適合家庭居住。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡極高： 屋齡達 80 年，建築結構安全性、防震能力與管線老舊程度需高度重視，未來維護成本高。 2. 樓層無電梯： 位於 6 樓/7 樓，若無電梯設備，對於高齡長者或行動不便者並不友善。 3. 缺車位： 資料顯示未包含車位，東區停車難度高，此為明顯短板。 4. 產權疑慮： 商品名稱標示「廠房土地」，但用途與型態為「華廈/住家用」，名稱與實質用途不符，產權歸屬需確認。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 區域增值： 位於東區副都心範圍內，隨著周邊開發，未來資產升值潛力可期。 2. 租屋需求： 鄰近學校與醫院，長期租屋需求穩定，適合投資收租或作為過渡住宅。 3. 老屋重建潛力： 若為集合住宅且符合危老或都更條件，未來可能有重劃或重建的獲利機會。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款風險： 80 年屋齡可能影響銀行貸款成數與貸期，增加購屋者的資金壓力。 2. 安全隱患： 高齡建築存在結構安全隱憂，需特別留意是否為海砂屋或劣質品。 3. 轉手難度： 隨著屋齡進一步增加，未來轉售時可能會面臨銀行拒貸，導致買方縮水，流動性較低。 4. 法規風險： 名稱標示為廠房但供住家使用，需確認是否涉及違建或土地使用分區不符之問題。 |
2. 物件評論
綜合評價：值得購入，但需高度謹慎驗收與產權確認。
主要理由：
此物件最大的賣點在於「地段與價格」的平衡。位於台南東區崇德路，擁有學校、市場與公園等成熟生活圈，且以每坪 23 萬左右的價格獲得三房大空間，在當地市場中具備相當的競爭力。對於預算有限但想進駐東區，或打算長期持有等待區域發展的買方，這是一個具有吸引力的高 CP 值標的。
然而，「屋齡 80 年」與「產權名稱不一致」是兩大核心風險點。老屋意味着可能面臨的結構安全問題與高昂的修繕費用，且銀行對於高齡建築的貸款政策通常較嚴苛。此外，標題中的「廠房土地」與實際「住家用」的落差，極需透過地籍資料核對土地登記類別，以免涉及違法使用或產權糾紛。
建議： 若您計畫自住且對老屋維護有心理準備，或具備自行重劃/都更的評估能力，此物件值得考慮。但在簽約前，務必請專業人員進行屋況勘驗，並確認產權登記類型是否與實際使用相符，以保障自身權益。
問與答
台南廠房土地
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林素卿(仲介，收取服務費)
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南北房屋 玉辰 加盟店
經紀業名稱: 大頁不動產仲介有限公司
證號: (94)登字第063268號
您好，我是台南專業的房仲，您可以稱呼我為 - 林素卿。我在這個行業中累積了多年的經驗，始終堅持以誠實和負責的態度對待每一位客戶。我的工作不僅僅是一份職責，更是一種熱愛，我深知每一個決定都可能影響到您的未來，因此我會用心傾聽您的需求，並提供最專業的建議。
在台南的廠房與土地市場，我熟悉每一個角落，致力於協助您買賣這些重要的資產。我的細心與謹慎讓每一次交易都能平穩進行，而我的幽默感則希望能讓這個過程變得輕鬆愉快。過去我曾多次榮獲百萬經紀人與績優人員的獎項，這是對我努力的肯定，也讓我更加堅信，服務好每一位客戶是我的使命。
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